Clausola di divieto di sub locazione nei contratti di affitto o di cessione d'azienda
Sovente nei contratti di locazione, è previsto il divieto di sub-locazione. Per le attività commerciali detto divieto limita le scelte imprenditoriali. In verità, la norma speciale di cui all’art. 36 L. 392/78, introduce una deroga alla regola generale che vieta al conduttore di cedere il contratto di locazione, in mancanza del consenso del locatore contenuta nel primo comma dell’art. 1594 c.c.
E’ bene sin da subito precisare come la predetta norma speciale, opera solo per gli immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione e la ragione della speciale facoltà concessa al conduttore viene ravvisata “nella volontà del legislatore di consentire la prosecuzione dell’attività commerciale, agevolando il trasferimento delle aziende, tutelandone l’avviamento (Cass. n. 6402/1990 e 623/83)”.
Pertanto, alla luce dell’indirizzo pressochè costante ed uniforme della Giurisprudenza, è da ritenersi legittima la facoltà del conduttore di sublocare l’immobile anche in presenza di un patto che escluda tale facoltà, qualora sia insieme ceduta o locata l’azienda: principio ribadito anche in altra più recente pronuncia (Cass. sent. n. 1966/2000).
Come sopra accennato, detto principio trova anche una propria “giustificazione economico-giuridico” nella considerazione che escludere l’immobile ove viene esercita l’attività commerciale dall’affitto di azienda, priverebbe l’affitto stesso di uno dei suoi connotati essenziali e, parimenti, l’azienda di un elemento costitutivo: il luogo ove viene esercitata l’attività commerciale. Si ritiene, infatti, ed a ragione- che il contratto di locazione non solo rappresenti uno dei rapporti giuridici compresi nell’azienda stessa, ma sia strettamente funzionale all’effettivo esercizio dell’attività commerciale. Fermo restando ciò, essendo però evidente che con lo strumento della cessione o locazione d’azienda, viene “aggirato” il divieto di sublocazione sovente inserito nei contratti di locazione ad uso commerciale, occorre rilevare come l’art. 36 della L. 392/78 prevede anche una sorta di tutela per il locatore-proprietario che si vede subentrare un nuovo conduttore, senza il proprio consenso. In primo luogo, infatti, il conduttore cedente deve comunicare al locatore l’avvenuta cessione. Seppur la lettera della norma preveda la forma della raccomandata A.R., la Giurisprudenza (Cass. 2675/98 e 741/2002) ritiene valida qualsiasi forma di comunicazione, secondo il principio generale della libertà nella forma. In secondo luogo, viene concessa al locatore-proprietario la possibilità di opporsi a detta cessione, entro il termine di trenta giorni dalla data del ricevimento della comunicazione della cessione, purchè sussistano gravi motivi.
In merito a questi ultimi, la Giurisprudenza ha chiarito come “debbano riferirsi alla persona del cessionario” (Cass. 3730/89), ossia “alla sua affidabilità e posizione economica ovvero il complesso dell’operazione progettata, con esclusione di motivi che attengano alle esigenze e alla situazione del locatore” (Cass. 2386/1991) e, pertanto, assumeranno rilevanza nella valutazione in merito alla fondatezza o meno dell’opposizione, solo ragioni di ordine economico o morale relative alla persona del nuovo soggetto cessionario e non invece esigenze del locatore. In terzo luogo, sempre l’art. 36 della L. 392/78 preveda un’altra “garanzia” per il locatore, stabilendo la possibilità di agire contro il cedente qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. In sostanza, quindi, come ritenuto dalla costante ed unanime Giurisprudenza, si viene a creare una responsabilità solidale tra il conduttore ceduto ed il conduttore cessionario (si veda Cass. 23914/2006).
