Surroga del mutuo: costi, condizioni e differenza dalla sostituzione
Aggiornamento: 24 ott
Aggiornamento: 24 ottobre 2026.
Quadro aggiornato al 2026
La surroga permette di trasferire il finanziamento a un altro intermediario per un importo pari al debito residuo, alle nuove condizioni concordate. La banca originaria non può ostacolarla o renderla onerosa; la nuova banca valuta invece se concedere il finanziamento.
Se si richiede liquidità aggiuntiva occorre distinguere l’operazione dalla surroga in senso proprio: possono cambiare contratto, garanzie e costi. Non sono attuali le previsioni sull’andamento futuro dei tassi contenute nel vecchio articolo.
Per confrontare le proposte servono debito residuo, durata, tasso, TAEG e condizioni delle polizze. Una rata più bassa ottenuta allungando molto il piano può aumentare il costo totale. Riferimento: articolo 120-quater TUB; Banca d’Italia, materiali sulla portabilità del mutuo.
Contributo originario e precedenti
Il testo che segue conserva il contributo pubblicato in precedenza. Gli orientamenti e i riferimenti temporali vanno letti alla luce delle precisazioni aggiornate riportate sopra.
Cos'è e come funziona la surroga del mutuo. Guida completa alla procedura mediante la quale è possibile trasferire il proprio mutuo a costo zero
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– La surroga del mutuo, anche nota come portabilità, è una procedura che consente di trasferire senza alcun costo il proprio mutuo da una banca a un'altra.
Essa è da sempre possibile in virtù di quanto previsto dall'articolo 1202 del codice civile, rubricato "surrogazione per volontà del debitore", ma di recente è stata resa più vantaggiosa per il cliente dalla legge Bersani (decreto legge numero 7/2007, convertito dalla legge numero 40/2007), che ne ha abbattuto i costi.
Una disciplina specifica della surroga del mutuo bancario è oggi contenuta nell'articolo 120-quater del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia.
Indice:
Surroga del mutuo: cos'è
Come funziona la surroga del mutuo
Surroga del mutuo più liquidità
Caratteristiche della surroga
Surroga del mutuo prima casa
Surroga della surroga
Surroga del mutuo: cos'è
La surroga del mutuo, quindi, non è altro che lo spostamento del mutuo dall'istituto di credito presso il quale lo stesso è stato contratto a un diverso istituto, al quale non consegue alcuna variazione dell'importo del debito residuo. La surrogazione, in sostanza, permette di modificare senza oneri i parametri del mutuo, ovverosia la sua durata e il suo tasso (ad esempio passando dal tasso fisso al tasso variabile).
Giuridicamente essa comporta il trasferimento del contratto, alle condizioni stipulate tra il cliente e l'intermediario subentrante, con esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura.
Come funziona la surroga del mutuo
Chi intende ricorrere alla surroga del mutuo non deve far altro che rivolgersi al nuovo istituto di credito, facendo attenzione a valutare bene le condizioni proposte, e accertarsi che le condizioni sono vantaggiose.
Per il resto, tutto è affidato alla banca.
La surroga, infatti, è completamente gratuita per il cliente e i costi per l'istruttoria, la perizia e il notaio restano a carico del nuovo istituto.
Infatti, l'articolo 120-quater del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia stabilisce testualmente che "Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione tra intermediari improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. In ogni caso, gli intermediari non applicano alla clientela costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per l'esecuzione delle formalità connesse alle operazioni di surrogazione".
Credito non esigibile e termine
Si precisa che l'esercizio della facoltà di surrogazione non trova alcun ostacolo né nella non esigibilità del credito né nella pattuizione di un termine a favore del creditore.
Surroga del mutuo più liquidità
La surroga del mutuo, tuttavia, è possibile solo quando l'importo complessivo del mutuo resta lo stesso. Se, infatti, oltre all'importo necessario per estinguere il vecchio mutuo si ha bisogno, dalla nuova banca, di più liquidità non siamo più di fronte alla surrogazione ma alla sostituzione, che prevede una diversa procedura e non è completamente gratuita ma comporta dei costi e degli adempimenti aggiuntivi per il cliente.
Caratteristiche della surroga
La surroga, anche in forza di quanto sopra visto, si caratterizza per i seguenti aspetti:
- l'importo del mutuo deve essere pari al debito residuo al momento in cui avviene la surroga e non può essere maggiorato;
- gli intestatari e gli eventuali garanti del nuovo mutuo devono essere gli stessi del vecchio mutuo;
- le spese sono integralmente sostenute dal nuovo istituto di credito;
- la vecchia banca non può opporsi alla richiesta di trasferimento mentre la nuova banca può rifiutarla;
- la durata residua e il tasso del mutuo possono essere modificati;
- la surroga è possibile sia per i mutui contratti per la prima casa, sia per quelli contratti per la seconda casa, sia per quelli destinati a un'attività commerciale o professionale.
Surroga del mutuo prima casa
A tale ultimo proposito, va detto che la surroga del mutuo prima casa è un'operazione che i clienti possono affrontare a cuor leggero, senza il timore di perdere i vantaggi economici connessi a tale particolare tipologia di prestito.
Infatti, come espressamente previsto dal testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, la surrogazione per volontà del debitore non comporta la perdita dei benefici fiscali.
Surroga della surroga
L'andamento dei tassi, che negli ultimi anni sono giunti ai minimi storici, ha indotto molti clienti delle banche a sfruttare più volte la surroga per migliorare le condizioni economiche dei mutui contratti.
Si parla di surroga della surroga per definire la richiesta di trasferimento del debito a un altro istituto di credito fatta da coloro che l'hanno già in precedenza ottenuto.
È un'operazione lecita che, peraltro, non è assoggettata a particolari restrizioni, posto che la legge non fa riferimento ad alcun limite temporale per chiedere la surrogazione. Tuttavia, il lasso di tempo intercorso tra la stipula del mutuo o la richiesta della precedente surroga e la nuova richiesta potrebbe essere valutato negativamente dalla nuova banca ai fini dell'accoglimento della domanda.
Alcuni istituti di credito, infatti, sono diffidenti rispetto a chi cambia intermediario troppo spesso o troppo di frequente, perché temono di farsi carico di una serie di costi per poi perdere in breve tempo il cliente.
Il prevedibile aumento dei tassi, tuttavia, verosimilmente renderà presto le banche più disponibili ad accettare la surroga della surroga.
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