Divisione ereditaria: cosa fare se un coerede non è d’accordo
Avete ereditato la casa di famiglia. Tu vorresti vendere, tua sorella vorrebbe tenerla e un altro erede rimanda ogni decisione. Anche un solo coerede, di regola, può chiedere la divisione ereditaria. L’opposizione degli altri può impedire un accordo, ma di per sé non impedisce di avviare il percorso per sciogliere la comunione.
Indice
Chi può chiedere la divisione ereditaria
Che cosa può succedere alla casa
Quando i problemi edilizi bloccano la divisione
Quali documenti preparare
Domande frequenti
Come chiedere assistenza
Chi può chiedere la divisione ereditaria
Finché i beni restano in comunione ereditaria, ciascun coerede ha una quota dell’eredità. La divisione stabilisce quali beni vengono assegnati a ciascuno. L’art. 713 del codice civile consente anche a un solo coerede di domandarla. Prima di procedere, va però verificato se esistono limiti temporanei, per esempio una clausola del testamento che rinvia la divisione nei casi previsti dalla legge.
Dall’accordo alla mediazione
Se tutti gli eredi si accordano, possono scegliere come assegnare i beni e rivolgersi al notaio quando la divisione comprende immobili. Se l’accordo manca, per promuovere una causa di divisione occorre prima esperire la mediazione prevista dall’art. 5 del d.lgs. 28/2010. La mediazione, con l’assistenza degli avvocati, offre uno spazio per confrontare le stime e discutere proposte concrete. Se il tentativo non porta a un accordo, si può chiedere la divisione giudiziale coinvolgendo tutti i condividenti.
Che cosa può succedere alla casa
La prima verifica riguarda l’intera eredità. Se ci sono più beni, può essere possibile formare porzioni di valore proporzionato alle quote assegnando immobili interi, eventualmente con un pagamento a compensazione. Se invece per dividere l’eredità occorrerebbe frazionare una casa che non si può dividere agevolmente, l’art. 720 c.c. consente di valutare l’assegnazione dell’intero a un coerede, o a più coeredi che la chiedono insieme. In mancanza di coeredi disposti a riceverla, si può arrivare alla vendita giudiziale.
Come funziona il conguaglio
Il conguaglio è la somma che compensa la differenza tra il valore dei beni attribuiti e quello della quota spettante. Se due fratelli hanno quote uguali e l’unico bene da dividere è una casa del valore di 240.000 euro, l’assegnazione a uno dei due comporterebbe, in questo esempio, un conguaglio di 120.000 euro all’altro. Nella pratica il calcolo parte dalla stima e tiene conto dei beni e dei rapporti da regolare nella divisione.
Quando i problemi edilizi bloccano la divisione
Una casa difficile da frazionare e un fabbricato privo della documentazione urbanistica richiesta pongono problemi diversi. Nel secondo caso, le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito che le prescrizioni urbanistiche si applicano anche alla divisione ereditaria, sia per accordo sia davanti al giudice. Se il fabbricato non può essere diviso per questo motivo, può essere possibile dividere giudizialmente gli altri beni dell’eredità lasciando l’immobile in comunione.
Che cosa ha deciso la Cassazione
Nella sentenza 7 ottobre 2019, n. 25021, la curatela di un fallimento aveva chiesto di dividere un fabbricato ereditato. I giudici d’appello avevano accertato che alcuni piani erano stati costruiti senza concessione. La curatela sosteneva che la divisione ereditaria non fosse soggetta alle stesse regole edilizie degli atti tra vivi e, con un motivo distinto, invocava l’eccezione per le procedure esecutive e concorsuali. La Cassazione ha respinto il primo motivo e ha accolto il secondo, rinviando alla Corte d’appello di Palermo. Per la normale divisione tra coeredi resta quindi necessario verificare i titoli edilizi e le dichiarazioni richieste per il singolo immobile.
Quali documenti preparare
Per capire se convenga proporre un’assegnazione, una vendita concordata o una mediazione, è utile partire da un quadro completo dei beni e delle quote. Raccogli, per quanto disponibile, questa documentazione.
Testamento, se presente, dichiarazione di successione e atti relativi all’accettazione o alla rinuncia all’eredità.
Atti di provenienza degli immobili, visure, planimetrie e documentazione edilizia.
Stime aggiornate, documenti su conti, crediti, mutui e altri debiti ereditari.
Ricevute delle spese già sostenute e proposte scritte scambiate tra i coeredi.
Domande frequenti
Posso obbligare mio fratello a vendere subito la casa ereditata?
Puoi chiedere lo scioglimento della comunione. La vendita dell’intera casa a un privato richiede il consenso dei comproprietari. Se la questione arriva davanti al giudice, la vendita è uno degli esiti possibili e dipende dalla possibilità di formare le porzioni e dalle richieste di assegnazione.
Se un coerede abita nella casa, posso chiedere la divisione?
Di regola sì. L’art. 714 c.c. consente di domandarla anche quando un coerede ha goduto separatamente di una parte dei beni ereditari, salvo che abbia acquistato la proprietà per usucapione. Il semplice fatto di abitare nella casa, da solo, non dimostra che l’usucapione si sia verificata.
Come si considerano i crediti e i debiti del defunto?
Un credito del defunto può rientrare nella comunione ed essere assegnato con la divisione. I debiti seguono regole proprie: nei rapporti tra coeredi, di regola, ciascuno contribuisce in proporzione alla sua quota, salvo diversa disposizione testamentaria. Se c’è un’ipoteca o un erede ha già pagato oltre la sua parte, conviene esaminare il titolo e le ricevute prima di calcolare i conguagli.
Come chiedere assistenza
Quando la casa di famiglia è il bene principale dell’eredità, partire da una stima condivisa e verificare la documentazione dell’immobile aiuta a formulare una proposta che gli altri eredi possano valutare. Lo Studio assiste a Padova nella ricostruzione delle quote, nella trattativa tra coeredi, in mediazione e nella divisione giudiziale.
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