Tinteggiatura a fine locazione abitativa, è un obbligo?

Considerazioni in seguito alla sentenza della Corte di Cassazione n. 29329/2019

È recentissima la notizia di una pronuncia della Corte di Cassazione (Sez. III Civile del 13 novembre 2019, n. 29329) che pone finalmente un argine all’inveterata abitudine, nella locazione ad uso abitativo, di considerare un normale “dovere” del conduttore quello di tinteggiare l’unità immobiliare subito prima di riconsegnarla (beninteso qualora gli sia stato consegnato tinteggiato), come se la permanenza in un immobile a fronte del pagamento di un canone fosse qualcosa di cui cancellare ogni traccia. Alcuni passaggi della motivazione di tale pronuncia lasciano tuttavia spazio a considerazioni e osservazioni, che di seguito svilupperemo, forse abusando un po’ della pazienza del lettore ma con il nostro consueto obiettivo di rispondere alla domanda: “sì ma quindi adesso cosa devo fare”?

Esiste un obbligo di tinteggiare l’immobile al termine della locazione?

La sentenza della Corte di Cassazione, pur riguardando un’ipotesi più complessa, ha confermato la totale assenza di una norma che preveda un obbligo in capo al conduttore di tinteggiatura subito prima della restituzione dell’immobile.D’altra parte non poteva essere diversamente, dato che, anzi, l’articolo 1590 c.c. prevede esattamente il contrario:

“Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto”.

In sostanza non c’era alcun dubbio, anche prima della Sentenza in commento, che al conduttore fosse consentito usare l’immobile e che non dovesse al termine “cancellare” le tracce del suo utilizzo. Ricevere un immobile tinteggiato non significa automaticamente che lo debba tinteggiare al termine, quindi, essendo consentita la riconsegna di un immobile “sfruttato”, purché non danneggiato.

La sentenza in commento richiama a riguardo una pronuncia piuttosto datata della stessa Corte di Cassazione (sentenza n. 4357/1984) secondo la quale “rientra nel normale degrado d’uso il fatto che dopo un certo periodo di tempo i mobili e i quadri lascino impronte sulle pareti”.

In definitiva nessun obbligo di legge impone la tinteggiatura dell’immobile da parte del conduttore al momento della restituzione, con la conseguenza che il locatore non potrà imporla (magari indirettamente, restituendo un deposito cauzionale al netto dell’importo pari alla spesa da sostenere per la tinteggiatura) né tantomeno il conduttore sarà tenuto ad occuparsene.

Le parti possono prendere accordi che prevedano la tinteggiatura da parte del conduttore?

Escluso un obbligo di legge, va ora compreso se sia possibile, come spesso avviene, che le parti si accordino per modificare il normale assetto obbligatorio, prevedendo a carico di una parte obbligazioni che per legge non avrebbe.

Nello specifico, va verificata la possibilità che le parti inseriscano in contratto una clausola con cui, di comune accordo, prevedano che il conduttore provveda alla tinteggiatura prima di restituire l’immobile.

Questo è lo scenario su cui la sentenza in commento interviene maggiormente, stabilendo la nullità di una clausola del genere, in contrasto con quanto finora si è ritenuto (anche a ragione, come vedremo più avanti) e pertanto in discontinuità con la prassi di inserire un accordo del genere nei contratti ad uso abitativo (non parliamo di quelli a canone concordato, decisamente più “rigidi”, ma ci riferiamo ad esempio ad un libero 4+4). Questo il passaggio decisivo della sentenza sul punto:

La clausola che obbliga il conduttore a eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell’art. 79 della stessa legge 392/78 perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione, che la legge pone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a quest’ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore (Cass. 5/8/2002, n. 11703).

Ne consegue che la spesa per la tinteggiatura non può essere posta a carico del conduttore […]

E qui iniziano le nostre perplessità, perché, nonostante non si possa non tenere conto di quanto disposto da una pronuncia della Suprema Corte, le motivazioni che portano alla decisione sono contestabili.

In sostanza la Corte, basandosi su una precedente sentenza del 2002 che stabiliva l'incompatibilità con l'art. 79 L. 392/78 della clausola sulla tinteggiatura a fine locazione, riprende in pieno l’assunto e conclude che la clausola sia da considerarsi contraria all'art. 79 L. 392/78 e pertanto nulla.

Peccato che nel caso esaminato dalla Corte si stia trattando di locazione ad uso abitativo e che l’articolo 79 L. 392/78 sia stato, per la locazione abitativa, abrogato dall’art. 14 della L. 431/98 con riferimento ai nuovi rapporti di locazione:

Art. 14. (Disposizioni transitorie e abrogazione di norme).

[…]

4. Sono altresì abrogati gli articoli 1, 3, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 54, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 75, 76, 77, 78, 79, limitatamente alle locazioni abitative, e 83 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.

5. Ai contratti per la loro intera durata ed ai giudizi in corso alla data di entrata in vigore della presente legge continuano ad applicarsi ad ogni effetto le disposizioni normative in materia di locazioni vigenti prima di tale data.

Ora, la sentenza n. 11703/2002, richiamata a supporto delle conclusioni, sicuramente considerava un rapporto preesistente alla 431/98 per il quale quindi l'art. 79 era ancora valido, ma questa recentissima sentenza non considera (a quanto è dato osservare) che invece si stava giudicando un rapporto certamente successivo all’entrata in vigore della L. 431/98, al quale l'art. 79 non era pertanto applicabile, in quanto abrogato.

A ben vedere sarebbe proprio l’abrogazione dell’art. 79 a consentire, in caso di contratto ad uso abitativo, di inserire una clausola del genere, non essendoci più alcuna sanzione di nullità per pattuizioni in deroga alla norma favorevoli al locatore. Per la locazione ad uso diverso, invece, una pattuizione del genere non sarebbe certamente possibile proprio perché l’art. 79 è tuttora in vigore.

Ma la Corte non la pensa così, e a confermare che si tratta di pronuncia non del tutto convincente è anche il passaggio, presente nel brano della sentenza sopra citato, che rovescia il senso dell’art. 1576 c.c. (che attribuisce le spese di piccola manutenzione al conduttore) indicando che la manutenzione ordinaria sarebbe, per legge, a carico del locatore.

Una sentenza con diversi aspetti che lasciano dubbiosi, insomma.

Considerazioni finali: quindi cosa fare?

Seppur provati dalle articolate considerazioni di cui sopra, purtroppo premesse necessarie quando si voglia stipulare un contratto “a prova di bomba”, cerchiamo di comprendere quale sia lo stato dell’arte in seguito alla recentissima pronuncia della Suprema Corte.

Certamente, qualora nel contratto manchi una specifica pattuizione in merito, non ci sarà nessun obbligo di tinteggiatura a carico del conduttore, quindi il locatore nulla potrà pretendere in tal senso.

Qualora invece in un contratto ad uso abitativo (non agevolato) una pattuizione del genere sia presente, ciò che avviene normalmente è che il conduttore, consapevole dell’impegno preso (che magari è stato anche valutato dal locatore in sede di definizione del canone), lo rispetti e proceda con la tinteggiatura.

Nel caso il conduttore non rispettasse invece l’impegno preso e il locatore volesse far valere le proprie ragioni si aprirebbe una controversia, nel dirimere la quale è possibile che il giudice tenga conto della recente pronuncia della Suprema Corte, ma è anche possibile che non lo faccia, magari proprio in considerazione del fatto che la pronuncia non provenga dalla Sezioni Unite e delle ragioni di perplessità sottolineate in questo articolo, creando così un ulteriore filone giurisprudenziale.

Non ci affretteremmo, insomma, ad affermare che d’ora in poi sia inutile inserire in sede di stipula di un contratto 4+4 una clausola sull’obbligo di tinteggiatura o, a maggior ragione, che la presenza in un contratto 4+4 già stipulato di una clausola del genere sia inutile e che il conduttore possa liberamente non rispettarla.

Continueremmo in definitiva a valutare di volta in volta se inserirla o meno, considerando la sentenza in commento non tanto come un punto di arrivo definitivo sulla questione, ma come un elemento utile a favorire il, questo sì definitivo, superamento del luogo comune per cui esista una norma secondo la quale “chi se ne va pittura”.

In ultima istanza il conduttore, non avendo alcun obbligo di legge in tal senso potrà sì accettare l’inserimento di una clausola simile, ma avrà la possibilità di negoziare, magari chiedendo, a fronte dell’inserimento, delle condizioni a lui più favorevoli (ad esempio un canone leggermente ridotto).