Casa ante 1967 con abuso edilizio: il rogito è nullo? La nuova sentenza della Cassazione
- Umberto Giovannoni
- 15 ago
- Tempo di lettura: 12 min
Acquistare una casa e scoprire successivamente che una parte dell'immobile è stata modificata senza le necessarie autorizzazioni è una situazione che può creare forte preoccupazione.
La prima domanda è quasi sempre la stessa:
“Il rogito è nullo? Posso chiedere indietro i soldi?”
Per gli immobili costruiti prima del 1° settembre 1967, la risposta è meno scontata di quanto si possa pensare.
Con la sentenza n. 24226 del 29 luglio 2026, la Seconda Sezione civile della Corte di Cassazione ha affrontato proprio questo problema, precisando un principio molto importante: la presenza di modifiche edilizie successive, anche irregolari e non dichiarate, non rende automaticamente nulla la compravendita di un immobile realmente costruito prima del 1° settembre 1967.
Questo non significa che un immobile con irregolarità urbanistiche possa essere acquistato senza rischi o che il venditore sia libero di nascondere problemi edilizi. Significa, invece, che bisogna distinguere due questioni diverse:
la validità del contratto di compravendita;
la regolarità urbanistica dell'immobile e le eventuali responsabilità del venditore.
È una distinzione fondamentale per capire quali rimedi può effettivamente utilizzare chi ha acquistato un immobile con difformità edilizie.
Indice
Cosa significa “immobile costruito prima del 1967”
Cosa ha deciso la Cassazione con la sentenza n. 24226/2026
Il caso esaminato dalla Corte
Perché la data del 1° settembre 1967 è importante
Quando la dichiarazione del venditore rende valido l'atto
Cosa succede se dopo il 1967 sono stati realizzati abusi edilizi
La differenza tra nullità del rogito e irregolarità urbanistica
Quando la dichiarazione “ante 1967” non salva la compravendita
Quali diritti ha l'acquirente
Cosa controllare prima di acquistare una casa ante 1967
Cosa fare se l'irregolarità viene scoperta dopo il rogito
FAQ
Cosa significa “immobile costruito prima del 1967”
Quando negli atti notarili si legge che un edificio è stato realizzato in data anteriore al 1° settembre 1967, non si tratta di una formula priva di conseguenze.
La normativa urbanistica prevede infatti una disciplina particolare per gli immobili la cui costruzione sia iniziata prima di quella data.
L'art. 40 della legge n. 47/1985 consente, per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, di sostituire l'indicazione della licenza edilizia con una dichiarazione del proprietario o dell'avente titolo che attesti l'anteriorità della costruzione.
La Cassazione ricorda espressamente questa disciplina e la collega ai principi elaborati dalle Sezioni Unite sulla cosiddetta nullità urbanistica degli atti di compravendita.
Il punto decisivo è comprendere che la normativa non stabilisce, in termini generali, che qualsiasi irregolarità edilizia renda automaticamente nullo il rogito.
Cosa ha deciso la Cassazione con la sentenza n. 24226/2026
La Corte di Cassazione ha stabilito che, nel caso di un edificio costruito anteriormente al 1° settembre 1967, per la validità dell'atto di trasferimento è richiesta la dichiarazione dell'alienante relativa all'epoca di costruzione.
Se questa dichiarazione:
è vera;
riguarda effettivamente l'immobile venduto;
la compravendita non diventa automaticamente nulla perché sull'edificio siano state successivamente realizzate opere edilizie non autorizzate.
La Corte afferma inoltre che non determina, di per sé, la nullità del contratto neppure la falsa dichiarazione aggiuntiva del venditore secondo cui, dopo il 1967, non sarebbero stati realizzati interventi richiedenti autorizzazioni edilizie.
Il principio è particolarmente importante perché distingue la validità civilistica del rogito dalla eventuale irregolarità urbanistico-edilizia dell'immobile.
Il caso esaminato dalla Cassazione:Casa ante 1967 con abuso edilizio
La controversia nasceva da una compravendita immobiliare conclusa nel 2007.
L'immobile era stato descritto nell'atto anche mediante il richiamo alla relativa planimetria catastale.
Successivamente era emerso un problema rilevante: una porzione di circa 45 metri quadrati del piano interrato, che risultava compresa nella rappresentazione dell'immobile, era stata di fatto separata e accorpata a un'unità immobiliare confinante.
Gli accertamenti tecnici avevano inoltre evidenziato problemi sotto il profilo urbanistico ed edilizio.
La Corte d'Appello di Roma aveva dichiarato nullo il contratto di compravendita, ritenendo insufficiente la dichiarazione secondo cui l'immobile era stato costruito prima del 1° settembre 1967, perché dopo quella data erano stati eseguiti interventi che avrebbero richiesto specifici titoli edilizi.
La Cassazione non ha condiviso questa conclusione.
Ha quindi cassato la sentenza e rinviato nuovamente la causa alla Corte d'Appello di Roma, chiamata a riesaminare la controversia sulla base del principio indicato dalla Suprema Corte.
Perché il 1° settembre 1967 è una data così importante?
Non significa che “prima del 1967 si poteva costruire senza licenza”
Su questo punto è necessario evitare un equivoco molto diffuso.
Dire che un immobile è stato costruito prima del 1° settembre 1967 non equivale ad affermare che prima di quella data non esistessero regole edilizie o che qualunque costruzione fosse automaticamente legittima.
La data del 1° settembre 1967 assume invece una specifica rilevanza per la disciplina della validità degli atti di trasferimento immobiliare.
L'art. 40 della legge n. 47/1985 consente infatti, per le costruzioni iniziate prima di tale data, di utilizzare una dichiarazione sostitutiva relativa all'epoca della costruzione in luogo dell'indicazione degli estremi della licenza edilizia.
È quindi indispensabile distinguere:
regolarità urbanistica dell'immobile e validità dell'atto notarile.
Sono questioni collegate, ma non coincidenti.
La nullità urbanistica del rogito è una nullità “testuale”
Per comprendere la sentenza n. 24226/2026 occorre partire da un principio ormai fondamentale.
Le Sezioni Unite della Cassazione hanno qualificato la nullità prevista dalla normativa urbanistica come una nullità testuale.
In parole semplici, il contratto non può essere dichiarato nullo semplicemente perché l'immobile presenta una qualsiasi irregolarità edilizia.
La nullità si verifica nei casi specificamente previsti dalla legge.
Per gli immobili per i quali è necessario indicare nell'atto un titolo edilizio, gli estremi del titolo devono essere realmente esistenti e riferibili al bene.
Per gli immobili costruiti anteriormente al 1° settembre 1967, la legge consente invece la dichiarazione relativa all'epoca della costruzione.
La Cassazione sottolinea quindi che i casi di nullità stabiliti dalla normativa urbanistica sono tassativi e non possono essere estesi automaticamente a situazioni differenti.
Immobile ante 1967: cosa deve essere vero?
Qui si trova uno degli aspetti più importanti della decisione.
Non è sufficiente inserire nel rogito una formula generica come:
“L'immobile è stato edificato anteriormente al 1° settembre 1967”.
La dichiarazione deve corrispondere alla realtà.
La costruzione deve essere realmente anteriore al 1° settembre 1967
Se il venditore dichiara che l'edificio è precedente al 1967, ma in realtà la costruzione è successiva, il problema cambia radicalmente.
La Cassazione precisa che la dichiarazione relativa all'epoca della costruzione deve essere:
vera e riferibile proprio all'immobile oggetto della compravendita.
Una dichiarazione falsa sull'effettiva epoca di costruzione può essere assimilata alla mancanza della dichiarazione richiesta dalla legge.
Cosa succede se dopo il 1967 sono state eseguite opere abusive?
È precisamente il punto centrale della sentenza.
Immaginiamo un edificio realmente costruito nel 1955.
Negli anni successivi possono essere stati realizzati, ad esempio:
un ampliamento;
una veranda;
una diversa distribuzione interna;
un frazionamento;
l'accorpamento di alcuni locali;
una modifica delle aperture;
il cambio di destinazione di una parte dell'edificio.
Se uno di questi interventi è stato realizzato senza il necessario titolo edilizio, esiste certamente un problema che deve essere verificato.
Ma, secondo la Cassazione, ciò non determina automaticamente la nullità del successivo contratto di compravendita per violazione dell'art. 40 della legge n. 47/1985.
Il principio affermato dalla Cassazione
Per la validità dell'atto relativo a un edificio costruito anteriormente al 1° settembre 1967 è sufficiente la dichiarazione veritiera relativa all'epoca originaria della costruzione.
Non incidono automaticamente sulla validità del rogito:
le modifiche edilizie abusive realizzate successivamente al 1967, anche se non dichiarate nell'atto.
È un'affermazione molto significativa, ma deve essere interpretata correttamente.
Attenzione: vendita valida non significa immobile regolare
Questa è probabilmente la parte più importante per chi sta acquistando una casa.
La sentenza non stabilisce che un abuso edilizio diventi irrilevante.
Stabilisce qualcosa di diverso:
l'abuso edilizio successivo non determina necessariamente la nullità del contratto di vendita.
Un immobile può quindi essere oggetto di un contratto civilisticamente valido e presentare, contemporaneamente, problemi urbanistici.
Le conseguenze delle irregolarità potranno emergere su altri piani.
Ad esempio possono esserci problemi relativi a:
possibilità di sanare le opere;
costi necessari per la regolarizzazione;
necessità di demolire o ripristinare alcune opere;
effettiva consistenza del bene acquistato;
valore economico dell'immobile;
possibilità di eseguire nuovi lavori;
futura rivendita dell'immobile;
accesso a un finanziamento;
responsabilità del venditore;
eventuale risarcimento del danno.
È quindi sbagliato concludere:
“La casa è ante 1967, quindi qualsiasi abuso successivo non conta”.
Non è questo ciò che afferma la Cassazione.
Anche la dichiarazione falsa sugli interventi successivi rende nullo il contratto?
Secondo la sentenza n. 24226/2026, occorre distinguere attentamente le dichiarazioni.
Prima dichiarazione: “l'edificio è stato costruito prima del 1° settembre 1967”
Questa dichiarazione è essenziale.
Deve essere vera e riferita all'immobile venduto.
Seconda dichiarazione: “dopo il 1967 non sono stati eseguiti interventi che richiedevano autorizzazioni”
Nel caso esaminato dalla Cassazione anche questa affermazione risultava problematica, perché sull'immobile erano intervenute modifiche successive.
Eppure, secondo la Suprema Corte, la falsità di questa seconda dichiarazione non comporta automaticamente la nullità urbanistica della compravendita.
La normativa, infatti, non consente di ampliare per interpretazione i casi di nullità espressamente previsti.
La falsità potrebbe però assumere importanza sotto altri profili nei rapporti tra venditore e acquirente.
La vera domanda diventa: quali tutele ha l'acquirente?
Se la compravendita non è nulla, l'acquirente non rimane necessariamente privo di tutela.
Al contrario, possono essere utilizzati altri strumenti previsti dal diritto civile.
Ed è proprio questo uno degli insegnamenti più importanti della sentenza.
La stessa Cassazione ha rinviato la controversia alla Corte d'Appello affinché venga nuovamente valutata anche alla luce delle domande di annullamento per errore e di risoluzione del contratto.
Quando l'acquirente può chiedere la risoluzione del contratto?
Se l'irregolarità o la situazione effettiva dell'immobile è sufficientemente grave, occorre valutare se sussistano i presupposti per ottenere la risoluzione del contratto.
In termini semplici, significa chiedere che il contratto venga sciolto per un inadempimento rilevante del venditore.
L'esito dipende necessariamente dalle caratteristiche del singolo caso.
Un piccolo intervento facilmente regolarizzabile non può essere automaticamente equiparato alla situazione in cui una parte importante dell'immobile risulti abusiva, non sanabile o addirittura non appartenente al bene acquistato.
È possibile chiedere l'annullamento per errore?
In determinate situazioni può essere necessario valutare anche l'annullamento del contratto per errore.
Si pensi a chi acquista una casa nella convinzione che abbia determinate caratteristiche e scopre, dopo la vendita, una situazione completamente differente.
Nel caso esaminato dalla Cassazione, ad esempio, la controversia riguardava anche una porzione di circa 45 mq indicata nella planimetria dell'immobile ma che, nella realtà, non faceva parte del bene nella situazione accertata.
Anche questo profilo dovrà essere nuovamente valutato dal giudice di rinvio.
È possibile chiedere un risarcimento al venditore?
In presenza dei relativi presupposti può essere valutata anche una richiesta di risarcimento dei danni.
Il danno non è però automatico.
Occorre individuare e dimostrare concretamente le conseguenze economiche subite dall'acquirente.
A seconda della situazione potrebbero assumere rilevanza, ad esempio:
costi sostenuti per verifiche tecniche;
spese necessarie per regolarizzare il bene;
perdita di valore dell'immobile;
impossibilità di utilizzare determinate parti;
costi di ripristino;
ulteriori danni direttamente riconducibili all'inadempimento.
La scelta del rimedio deve quindi essere effettuata solo dopo avere ricostruito attentamente il problema urbanistico, i documenti contrattuali e le informazioni fornite dal venditore.
Catasto e urbanistica non sono la stessa cosa
Un'altra fonte molto frequente di equivoci è la planimetria catastale.
Il fatto che una determinata situazione risulti rappresentata al Catasto non significa automaticamente che sia urbanisticamente legittima.
Il controllo catastale e quello edilizio-urbanistico hanno funzioni differenti.
Prima di acquistare un immobile, soprattutto se costruito molti anni fa e successivamente modificato, non è quindi sufficiente verificare soltanto la planimetria catastale.
Occorre ricostruire, per quanto necessario:
lo stato autorizzato dell'immobile;
le eventuali pratiche edilizie;
le successive trasformazioni;
lo stato attuale dei luoghi;
la corrispondenza tra quanto promesso e quanto effettivamente acquistato.
Un immobile ante 1967 può quindi essere venduto anche se presenta difformità?
La risposta corretta è:
dipende dalla natura del problema.
Dal punto di vista della specifica nullità urbanistica esaminata dalla Cassazione, la presenza di difformità successive non comporta automaticamente la nullità del rogito se è vera e riferibile all'immobile la dichiarazione secondo cui la costruzione originaria è iniziata anteriormente al 1° settembre 1967.
Ma ciò non consente di ignorare l'irregolarità.
Prima della vendita occorre comunque verificare:
1. Quando è stato realmente costruito l'immobile
La dichiarazione “ante 1967” deve corrispondere alla realtà.
2. Quali lavori sono stati realizzati successivamente
È necessario ricostruire le modifiche intervenute nel tempo.
3. Se esistono i relativi titoli edilizi
Le opere possono essere regolari, sanate, sanabili oppure non sanabili.
4. Se lo stato reale coincide con ciò che viene venduto
Un conto è una difformità edilizia.
Altro problema è scoprire che una parte indicata nel contratto o nella planimetria non appartiene realmente all'immobile.
5. Quali dichiarazioni sono state fornite all'acquirente
Le dichiarazioni del venditore possono assumere grande importanza anche sotto il profilo della responsabilità contrattuale.
Perché questa sentenza è importante per chi deve comprare casa
La decisione della Cassazione permette di evitare due errori opposti.
Il primo è pensare che:
qualsiasi abuso edilizio renda automaticamente nullo il rogito.
Non è così.
Il secondo è pensare che:
per un edificio ante 1967 le irregolarità successive siano irrilevanti.
Neppure questo è corretto.
La domanda da porsi non deve essere soltanto:
“Il rogito è valido?”
Occorre chiedersi anche:
“Che cosa sto realmente acquistando e quali problemi urbanistici sto assumendo?”
Sono questioni differenti e possono avere conseguenze economiche molto importanti.
Ho scoperto un abuso dopo aver comprato casa: cosa devo fare?
La prima cosa da evitare è partire immediatamente dalla convinzione che il rogito sia nullo.
La sentenza n. 24226/2026 dimostra proprio perché questa conclusione potrebbe essere sbagliata.
È invece opportuno ricostruire separatamente:
l'epoca originaria di costruzione dell'edificio;
la natura delle opere successive;
i titoli edilizi esistenti;
le dichiarazioni contenute nel preliminare e nel rogito;
ciò che il venditore aveva garantito;
l'effettiva gravità dell'irregolarità;
la possibilità o meno di regolarizzare il bene;
le conseguenze economiche per l'acquirente.
Solo dopo questa verifica è possibile stabilire se il rimedio corretto sia, ad esempio, chiedere l'adempimento, la regolarizzazione, una riduzione economica, il risarcimento, l'annullamento o la risoluzione del contratto.
Cosa controllare prima di acquistare un immobile costruito prima del 1967
La formula “costruzione anteriore al 1° settembre 1967” non dovrebbe mai essere considerata una scorciatoia per evitare ogni verifica.
Prima di stipulare il preliminare o il rogito può essere prudente esaminare:
atto di provenienza;
planimetria catastale;
visura catastale;
eventuali planimetrie storiche;
pratiche edilizie presenti presso il Comune;
eventuali condoni e sanatorie;
modifiche eseguite nel corso degli anni;
stato reale dell'immobile;
documentazione tecnica disponibile;
dichiarazioni inserite nel contratto preliminare e nel rogito.
Quando emergono anomalie, è particolarmente importante coordinare la verifica tecnica con quella legale.
Un problema urbanistico apparentemente semplice può infatti produrre conseguenze molto diverse a seconda della documentazione, della data degli interventi e del contenuto degli accordi tra venditore e compratore.
DOMANDE FREQUENTI
Una casa costruita prima del 1967 può essere venduta senza licenza edilizia?
Per gli edifici la cui costruzione è realmente iniziata prima del 1° settembre 1967, la normativa consente, ai fini della validità dell'atto, la dichiarazione dell'alienante relativa all'anteriorità della costruzione. Questo non significa però che l'immobile sia automaticamente regolare sotto ogni profilo urbanistico.
Un abuso edilizio successivo al 1967 rende nullo il rogito?
Non automaticamente. Secondo Cass. civ., Sez. II, n. 24226/2026, per un immobile realmente costruito anteriormente al 1° settembre 1967 le successive modifiche edilizie non autorizzate non determinano, da sole, la nullità della compravendita prevista dalla normativa urbanistica.
Se il venditore dichiara che non ci sono stati lavori dopo il 1967 ma non è vero, il rogito è nullo?
Secondo la Cassazione n. 24226/2026, l'eventuale falsità della dichiarazione aggiuntiva circa l'assenza di interventi successivi che richiedevano titoli edilizi non determina di per sé la nullità della compravendita. Può tuttavia avere conseguenze sotto altri profili e deve essere valutata nel caso concreto.
La dichiarazione che la casa è stata costruita prima del 1967 può essere falsa?
No. La dichiarazione relativa alla costruzione antecedente al 1° settembre 1967 deve essere veritiera e deve riferirsi proprio all'immobile venduto. Se l'edificio non è realmente antecedente a quella data, la situazione è profondamente diversa.
Se il rogito è valido devo comunque tenere l'abuso edilizio?
Non necessariamente. La validità del contratto e la regolarità urbanistica sono questioni diverse. Devono essere valutate la natura dell'abuso, l'eventuale possibilità di sanatoria, le responsabilità del venditore e i rimedi spettanti all'acquirente.
Posso chiedere l'annullamento della vendita?
In determinate circostanze può essere valutato l'annullamento per errore, ma è necessario verificare se ricorrano concretamente i presupposti previsti dalla legge. La stessa sentenza n. 24226/2026 rinvia al giudice di merito anche per la valutazione delle domande di annullamento e risoluzione.
Posso chiedere la risoluzione del contratto per un abuso edilizio?
Può essere possibile quando l'inadempimento del venditore presenta i requisiti richiesti dalla legge. La gravità dell'irregolarità, la possibilità di sanarla, ciò che era stato promesso e l'effettiva incidenza sull'immobile devono essere valutati caso per caso.
Posso chiedere un risarcimento al venditore?
Se esistono una responsabilità del venditore e un danno concretamente dimostrabile può essere valutata una domanda risarcitoria. Non esiste però un risarcimento automatico per qualunque difformità edilizia.
La planimetria catastale dimostra che la casa è urbanisticamente regolare?
No. La situazione catastale e quella urbanistico-edilizia non coincidono necessariamente. La sola conformità della planimetria catastale non è sufficiente per escludere problemi edilizi.
Cosa devo fare se ho scoperto un abuso edilizio dopo il rogito?
È opportuno acquisire il rogito, il preliminare, la documentazione catastale e urbanistica e far verificare da un tecnico la natura delle difformità. Successivamente un avvocato potrà valutare quali rimedi siano effettivamente utilizzabili nei confronti del venditore.
Conclusioni
La sentenza della Corte di Cassazione n. 24226 del 29 luglio 2026 fornisce un chiarimento importante per le compravendite di immobili costruiti prima del 1° settembre 1967.
La presenza di opere edilizie realizzate successivamente senza autorizzazione non determina automaticamente la nullità della compravendita, se è stata resa una dichiarazione veritiera e riferibile all'immobile circa l'epoca antecedente al 1° settembre 1967 della costruzione.
Ma sarebbe un errore interpretare questa decisione come una generale “liberalizzazione” degli immobili abusivi.
Validità del rogito e regolarità urbanistica sono due problemi diversi.
Le difformità possono incidere sul valore dell'immobile, sulla possibilità di utilizzarlo o rivenderlo e possono determinare responsabilità del venditore, obblighi di regolarizzazione, richieste risarcitorie o, nei casi previsti dalla legge, azioni dirette a sciogliere o annullare il contratto.
Per questo ogni situazione deve essere analizzata sulla base della documentazione concreta.
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Hai acquistato un immobile e hai scoperto irregolarità edilizie dopo il rogito?
Prima di stabilire se la compravendita di una Casa ante 1967 con abuso edilizio sia nulla o se sia possibile agire contro il venditore è necessario verificare quando l'immobile è stato costruito, quali opere sono state successivamente realizzate e cosa prevedono concretamente il preliminare e l'atto notarile.
Lo Studio Legale Giovannoni & Bettella di Padova assiste privati e imprese nella valutazione delle controversie relative a compravendite immobiliari, difformità del bene, responsabilità del venditore e tutela dell'acquirente.
È possibile sottoporre allo Studio la documentazione relativa all'acquisto per una valutazione del caso concreto.
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