Surroga del mutuo: costi, clausole vietate e tutele nel 2026
Aggiornamento: 24 ott
Aggiornamento: 24 ottobre 2026.
La surroga consente di trasferire il mutuo a un altro intermediario, mantenendo la garanzia ipotecaria e concordando nuove condizioni. La banca originaria non può impedirla né addebitare al cliente costi per il trasferimento nei casi disciplinati dall’art. 120-quater del Testo unico bancario.
Che differenza c’è tra surroga, rinegoziazione e sostituzione?
Nella surroga il nuovo finanziamento serve a estinguere il debito residuo e il nuovo creditore subentra nelle garanzie. La rinegoziazione modifica il rapporto con la stessa banca. La sostituzione estingue il vecchio finanziamento e ne costituisce uno nuovo: può comprendere ulteriore liquidità e avere costi diversi. Il nome commerciale dell’offerta non basta a identificare l’operazione.
Quali costi e clausole sono vietati?
La disciplina della portabilità tutela persone fisiche e microimprese. Sono nulle le pattuizioni che impediscono o rendono onerosa la surrogazione: non possono essere trasferite al cliente penali o commissioni per liberare il finanziamento originario, né spese del nuovo finanziamento riconducibili alla surroga. La nullità della clausola non travolge l’intero contratto.
Occorre controllare anche i costi presentati con nomi differenti: spese amministrative, conteggi o servizi accessori obbligatori possono nascondere un ostacolo alla portabilità. Le polizze già stipulate richiedono una verifica distinta delle condizioni e delle eventuali quote di premio non goduto.
La nuova banca è obbligata ad accettare?
La libertà di trasferimento non obbliga qualsiasi banca a concedere il nuovo mutuo. L’intermediario subentrante valuta reddito, affidabilità e garanzie. Il divieto di ostacolare l’operazione riguarda invece la banca originaria quando esistono i presupposti per realizzarla.
Come confrontare le offerte
Confronta PIES, TAEG, durata, rata e costo totale residuo. Una rata più bassa ottenuta allungando molto la durata può comportare maggiori interessi complessivi. Verifica se l’offerta è una vera surroga e quali condizioni siano applicate a conti, assicurazioni e servizi collegati.
Cosa fare in caso di ostacoli o ritardi
Conserva la richiesta, le comunicazioni tra gli intermediari, il conteggio del debito e gli addebiti. L’art. 120-quater prevede una tutela specifica per il ritardo imputabile alla banca originaria, con decorrenza e presupposti che vanno verificati sulla procedura concretamente avviata. Un reclamo scritto permette di precisare il problema; ricorrendone i presupposti, è possibile rivolgersi all’Arbitro Bancario Finanziario o al giudice.
Fonti
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