La surroga del mutuo
La surroga del mutuo (precedentemente stipulato da un cliente), è la possibilità di passare dalla banca con la quale è in corso il mutuo ipotecario ad un’altra che offre migliori condizioni, senza costi aggiuntivi, grazie al decreto Bersani del 2007.
Cos’è la surroga del mutuo e cosa significa?
La surrogazione è il trasferimento del mutuo ipotecario da una banca ad un’altra che offre condizioni più favorevoli e vantaggiose per il cliente. L’operazione prevede la stipula di un nuovo contratto di mutuo ipotecario e di un atto con il quale la vecchia banca cede il contratto precedentemente stipulato alla nuova banca. Con la stipula del nuovo contratto si trasferisce l’iscrizione ipotecaria sull’immobile alla nuova banca, che salderà il debito residuo del mutuo stipulato in origine. Il cliente invece continuerà a saldare le rate del mutuo, ma alle condizioni definite con la nuova banca e senza più alcun rapporto con il precedente istituto di credito. La “vecchia” banca non può opporsi in alcun modo alla volontà del cliente debitore, e nemmeno addebitare costi aggiuntivi per questo tipo di trasferimento, che non va a compromettere eventuali benefici fiscali precedentemente goduti dal cliente.
Quando è possibile surrogare il mutuo? Requisiti e condizioni:
Requisiti e condizioni sono sanciti dall’ex art. 1202 C.C. de dal decreto legge 7/2007.
Il nuovo mutuo ed il trasferimento dell’iscrizione ipotecaria devono risultare da un atto formale redatto dal Notaio.
Il nuovo contratto indicherà la destinazione della somma mutuata dalla nuova banca.
La quietanza della vecchia banca deve indicare la dichiarazione del mutuatario circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento.
La surroga può essere effettuata per qualsiasi tipo di finanziamento bancario e non solo mutuatario.
La vecchia banca non può opporsi alla surroga ma può proporre una nuova rinegoziazione del mutuo, senza vincolo di accettazione per il cliente.
Se vi fossero nel vecchio contratto clausole che limitino, escludano, o prevedano costi per la surroga sono da ritenersi nulle.
Come funziona la surroga?
Il cliente si reca nella nuova banca e richiede in forma scritta la surroga. La nuova banca, informa la vecchia della volontà del cliente di trasferire il mutuo, richiedendo l’entità del debito residuo. La vecchia banca darà il nulla osta al passaggio che può effettuarsi entro 30 giorni. Ottenuto il nulla osta la nuova banca procede con la surroga a mezzo di un rogito notarile (al fine di realizzare il trasferimento dell’iscrizione ipotecaria verso se stessa) a sue spese.
Quali documenti servono?
Copia autentica del vecchio atto di mutuo e copia nota iscrizione ipotecaria.
Ammontare del debito residuo calcolato al giorno in cui avviene la surroga.
Dati nuova banca.
Fotocopia Carta d’identità e Tessera sanitaria di tutti gli intestatari del mutuo ed eventuali garanti.
Se si tratta di successione serve la copia della dichiarazione degli eredi.
Certificato di stato civile o Atto di matrimonio.
Documentazione catastale.
Sono previsti costi per la surroga?
No, non è previsto alcun costo a carico del cliente debitore. E’ previsto unicamente il pagamento della tassa di iscrizione della surrogazione nei registri immobiliari, che è pari a 35,00 €.
Quali sono i vantaggi e quando conviene?
I vantaggi sono: il trasferimento del mutuo senza costi, nessuna spesa di istruttoria e rogito notarile, infine, spread inferiore rispetto al mutuo originario. Conviene sempre nel momento in cui i tassi di interesse e gli spread sono realmente vantaggiosi così come le condizioni contrattuali previste dalla nuova banca.
Quante volte si può fare la surroga del mutuo?
La normativa non prevede alcun limite, ma di fatto la realtà è differente. Infatti, le banche fanno dei controlli prima di concedere una surroga e se il debitore si è avvalso due o tre volte di questa possibilità potrebbe essere una condizione peggiorativa, poiché dovendo la banca sostenere le spese di perizia, trasferimento e nuovo rogito notarile non sarebbe vantaggioso se il cliente cambiasse dopo pochi mesi istituito di credito. Quindi se la prima surroga è sempre accettata, non è detto che avvenga lo stesso con le successive.
