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Le spese di manutenzione ordinaria

Le spese di manutenzione ordinaria non richiedono la preventiva approvazione dell’assemblea

L'approvazione della erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiedono la preventiva approvazione dell'assemblea dei condomini, in quanto trattasi di esborsi ai quali l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell'assemblea. A ricordarlo è la Cassazione con sentenza n. 454 dell’11 gennaio 2017.

a cura della Redazione Wolters Kluwer

Con atto di citazione ritualmente notificato al Condominio, M. P. P. M. e P. L. B. impugnavano davanti al Tribunale la delibera adottata il 15 gennaio 2002, relativamente al punto 1 dell'ordine del giorno, con cui erano stati approvati i bilanci consuntivi relativi agli anni 1999 e 2000. Gli attori deducevano che le spese in questione non erano state oggetto di preventiva approvazione da parte dell'assemblea, che la relativa documentazione era inattendibile e che alcune voci non erano conformi a quelle inserite nel bilancio consuntivo proposto nelle pregressa assemblea del 14/15 ottobre 2001. Si costituiva il Condominio, il quale eccepiva la competenza del Giudice di Pace, la tardività dell'impugnazione e la sua infondatezza.

Il Tribunale rigettava la domanda.

M. P.P.M. e P. L. B. proponevano appello e la Corte di Appello di Roma rigettava il gravame.

M.P.P.M. e P.L. B.artoli contestano la violazione e falsa applicazione di legge in relazione agli artt. 1130, 1134 e 1135 c.c., nonché l'insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia quanto alla mancata considerazione delle censure formulate nel ricorso in appello e negli atti di primo grado in merito all'inesistenza ed alla falsificazione delle spese presenti nei bilanci consuntivi approvati ed alle singole voci di spesa.

In particolare, i ricorrenti lamentano che la Corte d'Appello non avrebbe tenuto conto del fatto che i due precedenti amministratori del Condominio erano stati revocati per le irregolarità compiute, che le spese indicate a bilancio erano prive di giustificativi o ne riportavano di palesemente contraffatti e che alcuni asseriti lavori non erano mai stati eseguiti, come, ad esempio, l'impermeabilizzazione

La Suprema Corte, nel rigettare il ricorso, ha osservato che spetta all'assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, come confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l'opportunità delle spese affrontate d'iniziativa dell'amministratore. Com'è noto, il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l'assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità.

Ne consegue che non è suscettibile di controllo da parte del giudice, attraverso l'impugnativa di cui all'art. 1137 c.c., l'operato dell'assemblea condominiale in relazione alla questione inerente alla approvazione in sede di rendiconto di spese che si assumano superflue. E’ funzione tipica del consuntivo proprio l'approvazione della erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali, le quali non richiedono la preventiva approvazione dell'assemblea dei condomini, in quanto trattasi di esborsi ai quali l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell'assemblea.

L'approvazione di dette spese è richiesta soltanto in sede di consuntivo, giacché con questo poi si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo che legittima lo amministratore ad agire contro i condomini per il recupero delle quote poste a loro carico.

Nella specie, la Corte ha accertato, con motivazione logica e perciò non emendabile, che le voci di spesa e di entrata erano intelligibili e non estranee alla gestione del condominio. Con specifico riguardo ai lavori di impermeabilizzazione la Corte di Appello ha ritenuto, inoltre, che, per la loro natura e consistenza, avessero natura di opere di ordinaria manutenzione destinate alla conservazione della cosa comune e che rientrassero, perciò, nelle attribuzioni dell'amministratore.

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