Immobile da costruire: preliminare senza fideiussione e tutele
Aggiornamento: 24 ott
Aggiornamento: 24 ottobre 2026.
Chi acquista un immobile da costruire può beneficiare delle tutele del decreto legislativo n. 122/2005. La loro applicazione richiede però di verificare acquirente, costruttore, titolo edilizio e caratteristiche dell’operazione: non ogni acquisto di una casa incompleta ricade automaticamente nella stessa disciplina.
A che cosa serve la fideiussione
La garanzia tutela le somme e gli altri corrispettivi versati prima del trasferimento nei casi previsti. Devono essere controllati importi, emittente, durata e condizioni. La sola promessa del costruttore di restituire gli acconti non equivale alla garanzia legale.
Il preliminare privo di garanzia
La legge prevede una nullità che può essere fatta valere dall’acquirente tutelato. Non si tratta di una facoltà del venditore di sottrarsi liberamente all’impegno. Occorre distinguere questa nullità di protezione dai vizi che riguardano soltanto singole clausole.
La garanzia consegnata dopo
La precedente versione richiamava una decisione di merito del 2016 con una formula categorica sull’insanabilità. La valutazione concreta deve considerare anche il momento della consegna, l’idoneità della garanzia, la situazione dell’immobile e la funzione protettiva della disciplina. Garanzia tardiva e convalida non sono concetti automaticamente equivalenti.
Le tutele successive al 2019
Per gli immobili interessati dal regime introdotto dal 2019 assumono rilievo la forma notarile del preliminare e le verifiche sulla polizza assicurativa decennale al definitivo. Va controllata la data del titolo edilizio per individuare correttamente la disciplina applicabile.
Documenti e decisioni
Prima di versare ulteriori acconti porta contratto, pagamenti, fideiussione, titolo edilizio e comunicazioni del costruttore. In presenza di ritardi o crisi occorre valutare tempestivamente rimedi ed effetti delle dichiarazioni inviate, senza confidare nella sola assicurazione verbale dell’impresa.
Fonti e approfondimenti
Assistenza dello Studio
Lo Studio Legale Giovannoni & Bettella esamina i documenti e valuta presupposti, termini e possibili iniziative nel caso concreto. Per un colloquio puoi utilizzare il modulo di contatto o telefonare allo 049 725117.
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