Divieto di sublocazione e cessione d’azienda: quando è superabile
Aggiornamento: 18 ott
Contributo originario: Avv. Marco Biasolo. Prima pubblicazione: 24 maggio 2018. Revisione redazionale a cura dello Studio Legale Giovannoni & Bettella: 18 ottobre 2026.
Vuoi vendere o dare in affitto la tua attività, ma il contratto del negozio vieta la sublocazione? La clausola non chiude sempre la strada all’operazione. Per gli immobili commerciali l’articolo 36 della legge n. 392/1978 prevede una disciplina specifica quando, insieme al rapporto sul locale, viene trasferita o affittata l’azienda. Occorre però verificare che cosa viene effettivamente ceduto e come il proprietario ne viene informato.
Sublocazione e cessione del contratto: due operazioni diverse
Con la sublocazione il conduttore resta parte del contratto principale e concede a un altro soggetto il godimento del locale. Con la cessione della locazione, invece, un nuovo conduttore subentra nel rapporto. La scelta incide su pagamenti, garanzie e responsabilità: chiamare genericamente l’operazione «subentro» può nascondere differenze importanti.
Quando si può procedere senza il consenso del proprietario
L’articolo 36 consente di sublocare l’immobile o cedere il contratto anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda. Non basta attribuire questo nome al contratto: il trasferimento deve riguardare un’attività organizzata, e il rapporto sul locale deve essere funzionalmente collegato all’operazione aziendale.
La presenza di un divieto contrattuale va quindi esaminata nel quadro della disciplina speciale. Se, invece, si vuole soltanto concedere il locale a un terzo, senza trasferire o affittare l’azienda, non si può invocare automaticamente l’articolo 36. Questo articolo non riguarda le locazioni abitative.
Comunicazione al locatore e opposizione entro trenta giorni
La legge richiede una comunicazione mediante raccomandata con avviso di ricevimento. È opportuno indicare con precisione nuovo soggetto, operazione compiuta e rapporto di locazione interessato, conservando la prova della ricezione. Non conviene affidarsi alla sola circostanza che il proprietario «lo sapesse già».
Cassazione, ordinanza 4 luglio 2018, n. 17545, distingue la validità dell’accordo tra cedente e cessionario dalla sua opponibilità al locatore: la comunicazione è decisiva per quest’ultima. La conoscenza acquisita per altre vie non equivale senz’altro alla comunicazione, salva l’accettazione secondo le regole comuni. Il proprietario può opporsi per gravi motivi entro trenta giorni dal ricevimento: la gravità richiede una valutazione concreta, non un semplice dissenso.
Chi paga se il nuovo conduttore diventa moroso
Cedere l’attività non significa essere automaticamente liberati dai canoni futuri. L’articolo 36 mantiene una tutela del locatore se il cessionario non adempie e il cedente non è stato liberato. Occorre leggere eventuali liberatorie e garanzie, distinguendo la cessione dalla sublocazione.
Cassazione, ordinanza 19 febbraio 2024, n. 4405, chiarisce il beneficio dell’ordine: prima di agire contro il cedente il locatore deve richiedere l’adempimento al cessionario; nelle cessioni successive, all’ultimo cessionario. Anche una domanda di mediazione rivolta a quest’ultimo può integrare la richiesta. Non si tratta di un obbligo generale di esaurire preventivamente un’esecuzione forzata contro il nuovo conduttore.
Documenti da controllare prima di firmare
Servono il contratto di locazione completo delle modifiche, la bozza di cessione o affitto d’azienda, l’elenco delle garanzie, la situazione dei canoni e le comunicazioni già scambiate. Se l’operazione è conclusa, aggiungi la prova dell’invio e della ricezione dell’avviso al proprietario. Per il cedente, ottenere una liberazione espressa è un tema da affrontare nella trattativa.
Il proprietario può rifiutare qualsiasi nuovo conduttore?
Non per il solo fatto di preferire quello precedente, quando ricorrono i presupposti dell’articolo 36. Restano però la verifica dell’effettivo trasferimento aziendale e la possibilità di opposizione per gravi motivi. Se ricevi una contestazione, la risposta va costruita sul contratto e sulle caratteristiche dell’operazione.
Valutare l’operazione con lo Studio
Lo Studio Legale Giovannoni & Bettella, a Padova e online, può esaminare contratto e comunicazioni prima del trasferimento dell’attività oppure valutare una contestazione sui canoni. Nel primo contatto indica se sei proprietario, conduttore o acquirente e se esiste già una scadenza.
Fonti e approfondimenti
Riferimenti normativi: articolo 36 legge n. 392/1978 e articolo 1594 codice civile. Le pronunce citate riguardano specifici profili e non sostituiscono la lettura del contratto.
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