Mutuo ipotecario nullo: colpa della banca, ma il cliente ha l’ipoteca

Per garantire che i beneficiari dei mutui possano restituire le somme avute in prestito, la legge [1] stabilisce che, quando si chiede un finanziamento per l’acquisto di una casa (cosiddetto mutuo ipotecario) l’importo finanziabile non può superare l’80% del valore dell’immobile da acquistare e sul quale verrà poi concessa l’ipoteca. Se tale tetto viene superato, il mutuo è nullo. Questo, da un lato, garantisce alla banca la possibilità di ottenere, con maggiore sicurezza, la restituzione delle somme date in prestito; da un altro lato fa sì che la famiglia non sostenga una spesa superiore alle proprie possibilità; per un ultimo verso consente che, in caso di inadempimento, la vendita all’asta della casa possa coprire la perdita subìia dall’istituto di credito, senza che l’economia nazionale ne venga pregiudicata.

Ma, nella pratica, cosa succede? La famiglia che non ha un congruo anticipo per l’acquisto della casa, cercherà di ottenere un finanziamento quanto più prossimo al 100% dell’importo da pagare al venditore. E la banca, neanche a dirlo, non se lo fa ripetere due volte. Così stringe un tacito accordo col cliente per aggirare la legge. In che modo? Di norma, prima di concedere un mutuo, l’istituto di credito delega un proprio perito per valutare il valore dell’immobile. Ebbene, tali perizie vengono artificiosamente gonfiate. Così, per esempio, se per acquistare una casa occorrono 100 mila euro e, per legge, la banca potrebbe concederne al cliente solo 80mila (cioè l’80% di 100mila euro), l’unico modo per erogare un prestito di 100mila euro è quello di far apparire il valore dell’immobile pari a 125mila euro (l’80% di 125mila è, infatti, 100mila).

Risultato: il cliente ottiene il finanziamento per tutto l’importo da versare al costruttore e la banca, a fronte di un prestito più ampio, consegue maggiori interessi e più utili.

“Faccio fatica a pensare che c’erano funzionari di agenzia o di banca che erogassero mutui con soglie al di sotto dell’80%”, ci rivela Imperatore.

Di tanto, però, si è già occupata la magistratura stabilendo che, in questi casi, il contratto di mutuo è nullo (per un approfondimento leggi l’articolo: “Nullo il mutuo che supera l’80% del valore dell’immobile”).

Secondo Vincenzo Imperatore, questa pratica è stata utilizzata a lungo dagli istituti di credito, specie tra gli anni ’80 e ’90, quando si faceva credito a chiunque, anche a chi non possedeva le condizioni economiche per sostenere le rate e l’integrale restituzione del prestito. Si finanziava tutto: l’acquisto, la ristrutturazione, il notaio. Il reddito del mutuatario, verificato dallo sportello, era presunto e non certo.

Con la crisi economica, però, molte famiglie, rimaste senza lavoro, si sono anche trovate nella condizione di non poter più restituire i soldi che avevano ricevuto dalle banche e hanno visto ipotecate e vendute all’asta le proprie case proprio da chi, prima, aveva consentito loro di violare la legge.

Certo – ammette Imperatore – non si può dire che dietro questo sistema vi sia un disegno predefinito dagli Istituti di credito, volto a lucrare più dalla vendita forzata degli immobili che non dalla restituzione dei mutui. A chi mai piacerebbe fare causa nel nostro Paese e sostenere estenuanti e infinite, oltreché costose, procedure esecutive immobiliari?

Di fatto, però, si è fatto (e si fa ancora) un forte abuso del credito, a danno anche dell’economia nazionale.